（原标题：傅克友：楼市调控还在路上 调控预期才是关键）经济数据决不是冷冰冰的数字，它充满着着市场参与者的情绪变化和各种预期。尤其是当下的房地产数据。国家统计局18日公布3月份70个大中城市住宅销售价格数据。数据表明，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回升、6个城市环比上升；70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回升，18个城市环比上升或涨幅回升，其他城市环比涨幅略升。
从数据上看，楼市调控政策毫无疑问获得了一定效益。最显著的是一线和热点二线城市房价涨幅获得了掌控。
这是一个喜闻乐见的成果。当然，这样的调控效益不一定就充足令人满意。
因为70个城市中，只有8个城市新建商品住宅价格比上月上升，房价整体趋势还是在下跌途中。另外，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅在不断扩大，3月份比2月份不断扩大0.4个百分点。这是一个新趋势。
如果说楼市调控获得了一定效益，那么也还是一段时间的效益。在这个一段时间的效益里，还看到房价平稳、降温的长期趋势。
因为房价的长期趋势，源自市场各方参予主体的预期。如果预期没转变，房价走势就无法转变。
却是，所谓楼市调控就是调控预期。在相当大程度上，预期是不是转变、如何转变、转变多少，是楼市调控胜败的关键。楼市调控的现有效益只不过是市场需求调控，即通过出租汽车政策获得的。
去年9月30日以后，针对部分地区房价下跌的情况，地方政府陆续实施了一些调控政策。今年3月份，为了诱导房价过慢下跌和防止风险，各地又更进一步减少了一些调控措施。出租汽车就是容许市场需求，效益当然很必要。
但是出租汽车不一定需要转变人们对未来房价和总体房价的预期。忽略，很多人坚信，出租汽车总有完结之日。而出租汽车完结之日，有可能就是房价声浪之时。就像弹簧，压制就越得意，到时候声浪就越奸。
同时，如果一线城市和热点城市出租汽车，那么三线、四线城市商品房就不会沦为资本追赶之地。就从市场需求来说，3月份单月，住户部门中长期贷款（主要是居民个人房贷）减少4503亿元，较上月多减699亿元，也低于上年同期的4397亿元。
这是三四线城市销量仍然维持高位所致。热点城市放宽政策后，资金顺理成章流向三四线城市。
如果没寄予厚望未来房价的预期，资金似乎会这样涌动。当然，这也可以看做是楼市调控的一个目的，诱导一线城市和二线热点城市的房价，并将资金赶往三四线城市消化库存。
从住房的供给外侧来说，虽然楼市调控更进一步加码，但一季度房地产投资比1~2月份减缓了0.2个百分点，比去年全年减缓了2.2个百分点。怎么解读这种现象？很非常简单，解释开发商的预期并没确实转变，他们仍然长年寄予厚望楼市，否则会增大投资力度。当然，这里也要分两个方面看。
一方面，供给的减少不会均衡市场需求，诱导房价过慢下跌。这就是为什么住建部和国土资源部要印发通报，增大一些热点城市的土地供应。土地供应的减少带给了投资的快速增长。另一方面，市场需求的充沛和长年寄予厚望市场，也推展投资的快速增长。
这里的关键在于，是前者更加多一些还是后者更加多一些。如果前者更加多一些，可能会减少开发商的预期；后者更加多一些，则不会之后强化开发商的预期。从长年来看，住房的供给需要压过市场需求，才能转变楼市预期。如果住房供给者和需求者的预期都没再次发生显然转变，就不会构成相互促进、互相鼓舞的结果，楼市调控的效果就不会大打折扣。
有人悲观估算，由于新一轮调控措施是3月17日以后相继实施的，对于房价和其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份以后相继显出。但楼市调控的效果究竟怎么样，难道还得依赖预期的调控。另一个较为无法反败为胜的预期是，一线城市和热点二线城市的吸引力是极大的，具备核心区效应、规模效应，而同时它们又是匮乏的。这种城市格局和稀缺性在短期内无法转变，如果三四线城市的房价都在水涨船高，一二线城市的房价在未来很有可能又不会顺水推舟、再行上层楼。
如何应付这样的预期，有可能是下一轮楼市调控的艰难任务。
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